پنجره اي رو به قانون: هنگام تخليه ملك تجاري، سرقفلي به قيمت روز حساب مي شود


اگر موجر سرقفلي ملك را به مستاجر منتقل كرده باشد، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي را به قيمت روز دارد.
    از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد 1376، اجاره همه اماكن تجاري و محل كسب و پيشه كه با قرارداد رسمي يا عادي تنظيم مي شوند، تابع اين قانون هستند.
    روابط استيجاري قبل از اجراي اين قانون و نيز روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد با اجازه موجر در صورتي كه قرارداد اوليه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 باشد، مشمول اين قانون نخواهد بود.
    در مورد اسناد عادي قرارداد اجاره حتما بايد با قيد مدت و در 2 نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر و دونفر گواه كه مورد اعتماد طرفين هستند، برسد و در مورد اماكن تجاري و حق كسب و پيشه هرگاه مالك ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند، مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند.
    اگر مالك از مستاجر سرقفلي نگرفته باشد ولي مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلي از مالك را ندارد.
    اگر موجر سرقفلي ملك را به مستاجر منتقل كرده باشد، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي را به قيمت روز دارد.اگر ضمن عقد اجاره شرط شود كه تا زماني كه ملك تجاري در تصرف مستاجر است. مالك حق افزايش اجاره بها يا تخليه را ندارد و متعهد شود كه هر ساله ملك را به همان قيمت يا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط اين حقوق خود دريافت كند.
    چنانچه بعد از پايان مدت اجاره، مستاجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد. يا اينكه مستاجر همه حقوق ناشي از شرط ضمن عقد اجاره را دريافت كرده باشد، هنگام تخليه حق دريافت سرقفلي را ندارد.
    روابط استيجاري اماكن تجاري كه قبل از سال 1376 تنظيم شده اند و روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد، هنگامي كه با اجازه موجر و بر مبناي قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده و نيز روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و تصرفاتي كه بر مبناي توافق شفاهي با موجر، تنظيم مي شوند و همچنين تخليه اماكن استيجاري قبل از پايان مدت مندرج در اجاره نامه، از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 خارج است.
    در مورد اماكن تجاري كه از شمول قانون سال 1376 خارج هستند، در صورتي كه مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غير داشته باشد، مي تواند براي همان شغل يا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به ديگري منتقل كند.
    همچنين اگر در اجاره نامه هاي قبل از قانون 1376، حق انتقال به غير سلب شده باشد يا اجاره نامه اي در بين نباشد و مالك راضي به انتقال به غير نباشد، بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق كسب و پيشه يا تجارت مستاجر را بپردازد والامستاجر حق دارد براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند و در اين صورت دادگاه حكم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه را صادر مي كند.
    اگر مستاجر بدون رعايت مراتب گفته شده مورد اجاره را به ديگري واگذار كند موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و فرقي نمي كند كه ملك تجاري در دست مستاجر يا شخص ديگري باشد و در اين حالت مستاجر يا متصرف با دريافت نصف حق كسب و پيشه بايد محل را تخليه كند.
    اگر محل كسب براي شغل معيني اجاره داده شود و مستاجر بدون رضايت موجر شغل خود را تغيير دهد موجر حق فسخ و تخليه ملك تجاري را دارد و در اين حالت به مستاجر يا متصرف حق كسب و پيشه تعلق نمي گيرد.
    
    
 روزنامه كيهان، شماره 19639 به تاريخ 18/2/89، صفحه 7 (اجتماعي)